In den vergangenen Jahren war die Indexmiete der „Star“ unter den Mietverträgen. Angesichts hoher Inflationsraten bot sie Vermietern eine unkomplizierte Möglichkeit, die Miete wertgesichert zu halten. Doch die Indexmiete ist kein Selbstläufer. Wer hier Fehler macht, verschenkt entweder Rendite oder riskiert teure Rückforderungen.
Warum die Indexmiete (noch immer) attraktiv ist
Der größte Vorteil der Indexmiete nach § 557b BGB ist die Entkoppelung von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie benötigen keinen Mietspiegel und keine Vergleichswohnungen. Die Anpassung erfolgt allein auf Basis des Preisindex für die Lebenshaltung (VPI).
Dies verringert den Verwaltungsaufwand erheblich.
Die Fallstricke: Was viele Vermieter 2026 übersehen
Aus meiner täglichen Beratungspraxis weiß ich, dass die Fehler oft im Detail liegen. Das neue Jahr bringt verschärfte Prüfungen durch Gerichte mit sich:
- Kein Automatismus: Eine Indexmiete erhöht sich nie von allein. Viele Vermieter vergessen die formelle Textformerklärung. Ohne korrekte Berechnung der prozentualen Änderung ist die Erhöhung unwirksam. Für die Berechnung der Änderung finden Sie allerdings im Internet kostenfreie Rechner.
- Die Kappungsgrenze-Falle: Zwar gilt die Kappungsgrenze bei der Indexerhöhung nicht, aber die Mietpreisbremse bei Neuvermietung schon. Wer hier bei Vertragsabschluss die Grundmiete falsch ansetzt, baut auf sandigem Fundament.
- Instandhaltung vs. Index: Modernisierungskosten (außer bei gesetzlicher Pflicht) oder andere Mieterhöhungen können bei einer Indexmiete nicht zusätzlich umgelegt werden. Hier muss genau kalkuliert werden, ob das Index-Modell langfristig die bessere Wahl ist.
Strategiewechsel: Indexmiete vs. Vergleichsmiete
Oft werde ich gefragt: „Soll ich meine Bestandsverträge auf Indexmiete umstellen?“ Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Insbesondere der Ausschluss von Mieterhöhungen bei Investitionen in die Immobilie können die Vorteile der Indexmiete aufheben. Daneben muss auch berücksichtigt werden, dass die Indexmiete lange ein Schattendasein geführt hat, weil die Inflationsraten so niedrig waren, dass eine Erhöhung der Miete teilweise gar nicht möglich war. Die Indexmiete ist insofern keine wirkliche Mieterhöhung, sondern eine reine Wertsicherung.
In der Politik werden aktuell Stimmen laut, die Anpassungen über die Indexmiete deckeln möchten. Dadurch kann dieses Modell weiter an Attraktivität verlieren.
Mein Fazit für Profi-Vermieter
Die Indexmiete bleibt jedenfalls noch ein mächtiges Werkzeug zur Wertsicherung Ihres Portfolios, erfordert aber eine saubere rechtliche Begleitung. Ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben bei 50 Wohneinheiten summiert sich schnell zu einem erheblichen wirtschaftlichen Schaden.
Ihr persönlicher Checkup
Haben Sie Ihre Indexklauseln im Portfolio zuletzt 2024 oder früher prüfen lassen? Ich biete Bestandshaltern einen Portfolio-Check an, bei dem wir Ihre Mietstruktur auf Rechtssicherheit und Ertragspotenzial prüfen.
