Immobilienkaufverträge – Wir erklären Ihnen die zehn wichtigsten Punkte

Notarielle Kaufverträge für Bestandsimmobilien (also gebrauchte Häuser oder Eigentumswohnungen) sind meistens etwa zehn bis 15 Seiten lang und in einem etwas schwer verständlichen „Juristendeutsch“ geschrieben. In aller Regel sind die Verträge aber sehr ähnlich aufgebaut. Daher haben wir die Punkte, zu denen in unserer Beratung am häufigsten Fragen auftauchen, für Sie zusammengestellt:

1. Die grundsätzliche Abwicklung des Vertrags

Kaufverträge über Immobilien werden heute in aller Regel nach dem gleichen Schema abgewickelt. Wenn sich Käufer und Verkäufer über die grundsätzlichen Bedingungen eines Verkaufs einig sind, wird zunächst ein Notar eingeschaltet. Die Beurkundung des Vertrags durch einen Notar ist in Deutschland für Verträge über Immobilien zwingend vorgeschrieben. Der Notar entwirft einen Kaufvertrag und schickt Ihnen den Käufern und Verkäufern zu. Wenn Sie den Vertrag als Verbraucher abschließen haben sie mindestens 14 Tage Zeit sich den Vertragsentwurf durchzusehen, bevor der Vertrag geschlossen werden kann.

Anschließend wird ein Termin bei dem Notar vereinbart an dem der Vertrag unterschrieben wird. Nach der Unterschrift kümmert sich der Notar darum, dass der Kauf für beide Seiten möglichst risikolos und sicher umgesetzt werden kann.

Dazu wird als erstes eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Dort wird vorläufig vermerkt, dass der Käufer Eigentümer werden wird. Die Vormerkung bewirkt, dass der Verkäufer nach der Eintragung das Grundstück nicht noch einmal an einen weiteren Käufer verkaufen kann und wirksam keine Belastung eintragen kann.

Daneben kümmert sich der Notar vor allem darum, dass eingetragene Grundschulden und andere Belastungen gelöscht werden können. Alle diese Punkte dienen dazu, den Käufer zu schützen.

Wenn diese Bedingungen alle erfüllt sind, teilt der Notar dies dem Käufer mit und fordert ihn auf, den Kaufpreis zu zahlen. Dabei teilt der Notar auch mit, an wen welche Beträge gezahlt werden müssen. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Grundschulden gelöscht werden müssen. Dann muss häufig ein Teilbetrag des Kaufpreises an die Bank des Verkäufers gezahlt werden.

Unmittelbar nach der Zahlung wird dann das Grundstück übergeben. Und erst im Anschluss wird dann die eigentliche Übertragung des Eigentums in die Wege geleitet. Am Ende wird dann der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Damit ist die Abwicklung abgeschlossen.

Andere Verfahren, wie eine Zahlung über ein Notaranderkonto sind heute nur noch in Ausnahmefällen zulässig. Hier muss immer ein besonderes Sicherungsbedürfnis bestehen. Es muss also irgendein besonderes Risiko bestehen, weshalb eine Direktzahlung des Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer nicht sicher ist.

2. Das Grundstück

Neben den Vertragsparteien wird am Anfang des Vertrags immer das Grundstück beschrieben, das verkauft wird. Leider steht dort selten einfach eine Adresse, sondern etwas wie

Der Verkäufer ist Eigentümer des Grundbesitzes in Musterstadt, eingetragen im Grundbuch von Stadtteil a – Musterstadt (Amtsgericht Musterstadt), Blatt 123, bestehend aus dem Flurstück 123/4 der Flur 57 der Gemarkung Stadtteil a zur Größe von 456 qm.

Das wird dann zum Beispiel den Käufern „ideell zu ½“ übereignet.

Bei Eigentumswohnungen wird es noch komplizierter, da hier ein Anteil an einem Gesamtgrundstück verkauft wird:

Der Verkäufer ist Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch von Musterdorf-West Blatt 1234 verzeichneten 234/10.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Musterdorf Flur 89 Flurstück 111/5, Gebäude- und Freifläche, groß: 4.096 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 des Aufteilungsplanes bezeichneten Wohnung und Garage nebst Abstellraum.

Bei solchen Angaben handelt es sich um Daten aus dem Grundbuch, über die sich eindeutig ermitteln lässt, was mit dem Kaufvertrag verkauft wird. Damit es hier später zu keinen Streitigkeiten oder Missverständnissen kommt, ist es natürlich besonders wichtig, dass die Angaben im Vertrag mit den Daten aus dem Grundbuch übereinstimmen. Wird zum Beispiel ein Kellerraum oder eine Garage im Vertrag falsch angegeben, kann es später Streit mit Nachbarn geben, weil diese der Meinung sind, dass die von Ihnen genutzten Räume eigentlich zu einer anderen Wohnung gehören. Daher sollten Sie vor dem Vertragsschluss möglich selbst noch einmal genau prüfen, ob alle Räume und Grundstücksflächen so angegeben sind, wie sich das aus dem Grundbuch und bei Wohnungen aus der Teilungserklärung ergibt.

3. Das Grundbuch

Im Kaufvertrag wird in aller Regel der Inhalt des Grundbuchs angegeben. Im Grundbuch werden alle Rechte an einem Grundstück dokumentiert. Dort wird immer von Abteilungen gesprochen. Grundbücher sind immer nach dem gleichen Muster in mehrere Abteilungen untergliedert. Diese werden in römischen Ziffern angegeben. Unter Ziffer I sind Daten zu Eigentümern und anderen Personen eingetragen. Für den Kaufvertrag interessant sind vor allem Eintragung in den Abteilungen II Und III. In diese Abteilungen werden Belastungen des Grundstücks eingetragen.

In Abteilung II werden zum Beispiel Belastungen wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte eingetragen.

Das Grundstück ist zur Zeit wie folgt belastet:

Abteilung II:       lfd. Nr. 2 Grunddienstbarkeit (Wegerecht am Flurstück VL 4. 123/2 an einem Teil des Grundstücks für die jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Musterstraße 1-5, eingetragen in Musterstadt Blätter 128, 256 und 512.

Viele solcher Belastung bleiben bei einem Kauf bestehen. Dies ist häufig auch in Ordnung, weil die Belastung gar nicht zu wirklich spürbaren Beeinträchtigungen führen. Wenn zum Beispiel ein Versorgungsunternehmen berechtigt ist, eine Leitung im Boden des Grundstücks zu betreiben, merkt ein Eigentümer davon keine Beeinträchtigung – jedenfalls so lange keine Wartung oder Reparaturarbeiten durchgeführt werden müssen.

Bei anderen Belastungen wie zum Beispiel Wohnrechten kann das natürlich ganz anders aussehen. Durch solche Eintragungen kann das Eigentum jedenfalls zeitweise komplett entwertet werden. Solche Rechte können auch in aller Regel nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden.

In Abteilung III sind dagegen vor allem Belastungen für die Finanzierung eingetragen. Das können Hypotheken oder heute vor allem Grundschulden sein.

Die Grundbücher sind wie folgt belastet:

Abteilung III Nr. 2:          € 200.000,00 brieflose Grundschuld mit 15% Zinsen jährlich und einmalig 10 % für die Badbank AG, vollstreckbar nach § 800 ZPO

Durch solche Belastungen werden Darlehen abgesichert, die zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie oder für die Bebauung aufgenommen werden müssen. Diese Belastung in Abteilung III werden in aller Regel vollständig gelöscht wenn die Immobilie verkauft wird.

Im Kaufvertrag muss für alle Belastungen in den Grundbüchern klar geregelt sein, ob und wie diese gelöscht werden.

4. Zwangsvollstreckungsunterwerfung

In vielen Kaufverträgen ist vorgesehen, dass sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.

Der Käufer unterwirft sich hinsichtlich des Kaufpreises gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Dem Verkäufer ist auf Verlangen eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, sofern die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind.

Dies klingt etwas bedrohlich, ist aber ganz üblich und häufig auch eine faire Regelung. Der Hintergrund ist, dass es für den Verkäufer nicht einfach ist, den Käufer zu einer Zahlung zu bewegen, wenn dieser sich ohne Grund weigert den Kaufpreis zu bezahlen. In diesem Fall müsste der Verkäufer den Käufer erst einmal verklagen und ein komplettes Gerichtsverfahren durchführen. Das kann mehrere Jahre dauern. Wenn er hier gewinnt kann er einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung beauftragen. Um dies abzukürzen besteht bei notariell beurkundeten Verträgen die Möglichkeit, dass eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vereinbart wird. Dann kann der Verkäufer einfach zu dem Notar gehen und sich eine sogenannte vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages aushändigen lassen. Mit dieser Ausfertigung kann er dann sofort einen Gerichtsvollzieher beauftragen und die Zahlung so schnell durchsetzen. Es ist zwar etwas zweifelhaft, ob solche Regelungen sinnvoll sind. Denn wenn ein Käufer ein Kaufpreis einfach nicht zahlt ist der Grund meistens der, dass er kein Geld hat. In diesem Fall hilft auch eine Zwangsvollstreckung nichts. Denn bei dem Käufer ist dann einfach nichts zu holen. Rechtlich ist gegen solche Regelung aber eigentlich nichts einzuwenden, solange dadurch Rechte des Käufers nicht beeinträchtigt werden.

Wenn zum Beispiel noch Bauleistungen mit dem Kauf erbracht werden und hier Gewährleistungsansprüche oder Ähnliches im Raum stehen, hat der Käufer häufig das Recht ein Teil des Kaufpreises einzubehalten. Das darf natürlich nicht durch solche Unterwerfungsklauseln ausgehebelt werden. Beim rein Kaufvertrag ist das aber in der Regel unproblematisch.

Im Gegenzug gibt es auch die Möglichkeit, dass sich der Verkäufer einer Zwangsvollstreckung unterwirft. Hier geht es dann nicht um eine Zahlung, sondern um die Räumung des Grundstücks. Wenn der Verkäufer selber in dem verkauften Haus wohnt kann eine solche Regelung sinnvoll sein. Wenn der Verkäufer sich weigern sollte, zu dem vereinbarten Übergabetermin auszuziehen, dann kann hier der Käufer sich eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages aushändigen lassen und den Verkäufer durch einen Gerichtsvollzieher zum Auszug zwingen.

Dies ist aber nur möglich, wenn der Verkäufer selbst in der Immobilie wohnt. Gegenüber Mietern funktioniert so etwas nicht.

5. Belastungsvollmacht / Kaufpreisfinanzierung

Ein weiterer Abschnitt, der praktisch in jedem Kaufvertrag enthalten ist, ist die sogenannte Belastungsvollmacht.

Um dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises zu ermöglichen, ist der Verkäufer bereit, bei der Bestellung der dazu erforderlichen Grundpfandrechte mitzuwirken. Diese Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde folgende Bestimmungen wiedergegeben werden:

Die Abschnitte sind meistens sehr umfangreich und umfassen häufig zwei oder drei Seiten. In aller Regel sind die Regelungen hier aber fair gestaltet. Solche Vereinbarungen müssen in den Kaufvertrag aufgenommen werden, wenn sie als Käufer den Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanzieren möchten. Banken verlangen als Sicherheit für solche Finanzierungsdarlehen die Eintragung von Grundschulden im Grundbuch. Wenn sie ihr Darlehen nicht zurückzahlen können, dann kann ihre Bank mit der Grundschuld das Grundstück zwangsweise versteigern lassen. Solche Grundschulden kann aber immer nur der Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eintragen lassen. Aufgrund der normalen Kaufpreisabwicklung müssen die Grundschulden aber schon eingetragen werden, während der Verkäufer noch Eigentümer ist. Daher muss der Verkäufer der Bestellung der Grundschulden zustimmen. Um die Abwicklung zu vereinfachen wird diese Zustimmung bereits im Vertrag geregelt. Insbesondere wird dabei geregelt, unter welchen Bedingungen der Verkäufer der Eintragung von Grundschulden zustimmt. Er braucht schließlich eine Sicherheit, dass sie hier nur Grundschulden eintragen, um damit das Geld für den Kaufpreis zusammen zu bekommen und nicht um etwas anderes zu finanzieren. Absatz

Ein wichtiger Punkt ist hier, dass sie die Regelung mit ihrer finanzierenden Bank abstimmen. Sie sollten den Vertrag also immer ihrer Bank vorlegen, damit diese alle Regelungen im Darlehensvertrag berücksichtigen kann. Probleme kann es vor allem dann geben, wenn in der Belastungsvollmacht im Kaufvertrag vorgesehen ist, dass sie Ansprüche aus dem Darlehensvertrag abtreten sollen. So etwas schließen Banken häufig aus. Eine Umsetzung wäre dann nicht mehr möglich, wenn dies im Kaufvertrag gefordert wird.

6. Mietverträge

Wenn Sie selbst als Käufer in das Haus oder die Wohnung einziehen möchten, dann sollte im Kaufvertrag abgesichert werden, dass die Immobilie vor dem Übergabetermin geräumt wird und keine Mietverträge o. ä. mehr bestehen.

Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht.

Der Verkäufer verpflichtet sich, den verkauften Grundbesitz bis spätestens zum xx.xx.2018 besenrein zu räumen.

Die Rechte von Mietern sind durch gesetzliche Regelungen sehr gut geschützt. Sie müssen sich im Klaren sein, dass sie mit einem Kauf auch laufende Mietverträge übernehmen. Wenn Sie ein Haus selbst nutzen möchten, müssen Sie begründen können, warum sie einen Mietvertrag kündigen und müssen unter Umständen viel Zeit investieren, um einen laufenden Mietvertrag zu beenden und schließlich selbst in das Haus einziehen zu können.

Wenn Sie die Immobilie also nicht selbst weiter vermieten möchten ist es sinnvoll, wenn für alle Beteiligten bereits vor dem Kauf geklärt wird, dass die Vermietung beendet wird.

7. Maklerklausel

Wenn an dem Verkauf ein Makler beteiligt war kommt es vor, dass auch in den Kaufvertrag eine sogenannte Maklerklausel aufgenommen wird.

Die Vertragsteile sind sich darüber einig, dass der Firma Tolle Immobilien – nachfolgend „der Makler“ genannt – wegen des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss bzw. wegen der Vermittlung dieses Kaufvertrages eine Maklerprovision iHv 5,95 % des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer zusteht.

Mit solchen Regelungen wird dann bestätigt, dass ein Makler tätig war oder dass er eine Provision in einer bestimmten Höhe gezahlt bekommt. Grundsätzlich ist dies in Ordnung. Je nach Gestaltung der Klausel kann hier jedoch ein eigenständiger Anspruch eines Maklers entstehen. Auch wenn ein Makler also eigentlich durch seine Arbeit keine Provision verdient hat, kann es durch solche Regelung passieren, dass er zu einem Zahlungsanspruch kommt.

Wenn für sie also noch nicht klar ist, ob sie dem Makler eine Provision zahlen werden und wenn hier noch Streit mit dem Makler besteht sollten Sie mit solchen Regelungen also sehr vorsichtig sein.

8. Haftung für Mängel

Ein sehr zentraler Punkt in jedem Kaufvertrag ist die Regelung zur Haftung bei Mängeln an der Immobilie. Bei Bestandsimmobilien wird eine solche Haftung des Verkäufers so gut wie immer nahezu vollständig ausgeschlossen.

Der Erwerber hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand. Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks werden ausgeschlossen.

Etwas anderes kommt praktisch nur dann vor, wenn der Verkäufer selbst Umbaumaßnahmen o. ä. vornimmt und hierfür haftet. Der Haftungsausschluss ist im Regelfall üblich und auch kaum verhandelbar.

Typische Klauseln im Kaufvertrag sehen vor, dass der Verkäufer nicht für Mängel haftet es sei denn, er hat diese arglistig verschwiegen. Dies wird dann so formuliert:

Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Bauwerkes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme

der in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien,

vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel.

Der Verkäufer haftet also, wenn er weiß dass ein erheblicher Mangel am Haus vorhanden ist, und dem Käufer hiervon nichts erzählt. Außerdem darf der Mangel nicht so offensichtlich sein, dass der Käufer ihn selbst bei einer Besichtigung erkennen muss.

Daneben wird dann häufig eine sogenannte Arglistprobe in den Vertrag aufgenommen.

Der Veräußerer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, insbesondere Feuchtigkeit oder Schädlingsbefall, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Erwerber angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis erwarten durfte.

Dort werden dann konkrete Punkte aufgezählt und der Verkäufer bestätigt, dass sie solche Mängel nicht bekannt sind. Das ist deutlich durchaus sinnvoll, weil dem Verkäufer möglicherweise doch noch Punkte einfallen, wenn er hierzu ausdrückliche Erklärung abgeben muss. Solche Ansprüche sind später bei Mängeln allerdings sehr schwer durchsetzbar. Wichtiger als eine vertragliche Regelung ist daher für den Käufer, dass er eine größtmögliche Klarheit hat, in welchem Zustand sich das Haus befindet. Daher sollte der Käufer vor dem Kauf auf jeden Fall das Haus umfangreich begutachten und möglichst einen Sachverständigen hinzuziehen, der Schäden am Haus erkennen und bewerten kann.

Der Verkäufer haftet in der Regel auch für Mängel, die zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Übergabe entstehen.

Der Verkäufer haftet für Sachmängel, die erst nach Besichtigung bzw. Vertrags­schluss entstanden sind und die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen.

Wenn der Verkäufer also noch in dem Haus wohnt und vor der Übergabe Schäden am Haus verursacht, muss ihn diese ersetzen.

Um so etwas nachweisen zu können ist es natürlich sinnvoll, den Zustand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zum Beispiel durch Fotos zu dokumentieren. Bei der Übergabe können Sie dann zusammen mit dem Verkäufer das Haus durchsehen und vergleichen, ob dort Schäden vorhanden sind.

Wenn am Haus in den letzten Jahren Arbeiten von Handwerkern ausgeführt worden sind, können den Verkäufer hieraus noch Gewährleistungsansprüche gegen die Unternehmen zustehen. Ansprüche aus solchen Arbeiten an dem Haus verjähren in vielen Fällen erst fünf Jahre nach der Abnahme der Arbeiten. Wenn solche Arbeiten in den vergangenen Jahren durchgeführt worden sind kann es sinnvoll sein, dass der Verkäufer dem Käufer diese Ansprüche im Kaufvertrag abtritt.

Der Verkäufer tritt vorsorglich sämtliche Ansprüche, die ihm im Zusammenhang mit dem Vertragsgegenstand gegen Dritte zustehen, an den Käufer ab.

Wenn dann Probleme mit diesen Arbeiten auftauchen, kann der Käufer selbst gegen die Handwerker Ansprüche geltend machen. Ohne Abtretung ist das schwierig. Hier müsste dann später noch einmal der Verkäufer schlimmstenfalls hinzugezogen werden. Wichtig ist natürlich aber dabei auch, dass der Verkäufer eine Liste mit Namen und Adressen der jeweiligen Handwerker zusammenstellt und übergibt.

9. Kaufpreis

Eine sehr zentrale Angabe im Kaufvertrag ist natürlich der Kaufpreis für die Immobilie. Dieser muss in dem notariellen Kaufvertrag vollständig angegeben sein.

Der Kaufpreis beträgt für den veräußerten Grundbesitz € 260.000,00 zuzüglich € 12.500,00 für Inventar (Möbel, Gardinen und Gartengeräte) insgesamt also €              272.500,00 (in Worten: Euro zweihundertzweiundsiebzigtausendfünfhundert).

Auf den Kaufpreis muss der Käufer Grunderwerbsteuer zahlen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich. Die Grunderwerbsteuer muss aber nur auf den Preis für das Grundstück, das Haus und alle dort fest eingebauten Sachen gezahlt werden. Wenn Sie noch weiteres Zubehör mit kaufen, zum Beispiel Gartengeräte, Möbel o. ä. Gegenstände, müssen sie hierauf keine Grunderwerbsteuer zahlen. Im Kaufvertrag kann dies direkt ausgewiesen werden. Es kann also eine Regelung aufgenommen werden, nachdem ein Teil des Kaufpreises in einer bestimmten Höhe auf solche mit verkauften Gegenstände entfällt.

10. Rücktritt

Am Ende eines Vertrages sind häufig Klauseln vorhanden, die den Rücktritts durch den Verkäufer regeln.

Der Verkäufer behält sich das Recht vor, von diesem Vertrag durch einseitige Erklärung zurückzutreten, wenn der Käufer mit der Zahlung des Kaufpreises ganz oder teilweise trotz durch eingeschriebenen Brief erfolgter Mahnung länger als drei Wochen in Verzug gerät.

Dies ist normalerweise auf Fälle beschränkt, in denen der Käufer einfach den Kaufpreis nicht zahlt. Hier soll dem Verkäufer dann die Möglichkeit gegeben werden, sich vom Vertrag zu lösen. Das ist durchaus interessengerecht. Allerdings muss hier sicher sein, dass auch Rechte des Käufers ausreichend berücksichtigt werden.

Wenn der Käufer zum Beispiel bereits ein Teil des Kaufpreises gezahlt hat, muss abgesichert sein, dass dies auch wieder zurückgezahlt wird. Und es muss geregelt sein, dass der Verkäufer den Vertrag nicht einfach kündigen kann, wenn der Käufer aus seiner Sicht berechtigt den Kaufpreis noch nicht zahlt, weil er der Meinung ist, dass der Verkäufer seine Vertragspflichten nicht eingehalten hat.