Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand in Bremen

Was kann ich tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Bleibt die Miete aus, entsteht für Vermieter schnell erheblicher wirtschaftlicher Druck. Bereits wenige Monate Zahlungsrückstand können die Finanzierung der Immobilie gefährden. Gleichzeitig bestehen rechtliche Unsicherheiten:

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Ist eine Abmahnung erforderlich?
Was passiert, wenn die Miete nachträglich gezahlt wird?
Wie geht es weiter, wenn der Mieter nicht auszieht?

Eine unzutreffend formulierte oder verfrüht ausgesprochene Kündigung kann unwirksam sein und zu erheblichen Verzögerungen führen. Daher sollte rechtzeitig vor der Kündigung geprüft werden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands

Wann ist eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands möglich?

Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um Wohnraummiete oder Gewerbemiete handelt.

1. Wohnraummiete

Bei Wohnraummietverhältnissen gelten die besonderen Schutzvorschriften der §§ 543, 569 BGB. Eine fristlose Kündigung ist insbesondere möglich, wenn:

der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist (mehr als eine Monatsmiete) oder
der Rückstand sich über mehr als zwei Termine erstreckt und insgesamt mindestens zwei Monatsmieten erreicht.

Maßgeblich ist die Gesamtmiete inklusive Betriebskostenvorauszahlung.

Besonderheit: Rückstand bei der Kaution

Auch ein erheblicher Rückstand mit der Mietkaution kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Eine Kündigung ist möglich, wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten im Verzug ist (§ 569 Abs. 2a BGB). Gerade bei Ratenzahlungsvereinbarungen zur Kaution sollte geprüft werden, ob und wann die Schwelle erreicht ist.

2. Gewerbemiete

Bei Gewerberaummietverhältnissen gelten die allgemeinen Regelungen des § 543 BGB ohne die wohnraumspezifischen Schutzvorschriften. Auch hier kann ein erheblicher Zahlungsrückstand eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Die Zwei-Monats-Grenze wird in der Praxis regelmäßig herangezogen, jedoch besteht bei der Gewerbemiete mehr vertraglicher Gestaltungsspielraum.

Entscheidend sind insbesondere:

vertragliche Vereinbarungen
individuelle Zahlungsabreden
etwaige Sicherheiten
branchenspezifische Besonderheiten

Hier ist im Zweifel eine individuelle Prüfung im Einzelfall entscheidend.

Ist eine Abmahnung erforderlich?

Im Fall des erheblichen Mietrückstands ist grundsätzlich keine vorherige Abmahnung erforderlich. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein erheblicher Zahlungsrückstand eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein kann. In einigen Fällen– etwa bei unklaren Zahlungsvereinbarungen oder Streit über Minderungsrechte – kann jedoch eine vorherige rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

Kombination mit einer ordentlichen Kündigung

In der Praxis wird regelmäßig empfohlen, neben der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

Der Hintergrund:

Zahlt der Mieter innerhalb der gesetzlichen Schonfrist den vollen Rückstand (siehe unten), wird die fristlose Kündigung unter Umständen unwirksam. Die ordentliche Kündigung kann jedoch weiterhin Bestand haben. Eine strategisch formulierte Kündigung berücksichtigt daher beide Beendigungsmöglichkeiten. Der Mieter kann sich dann mit der Zahlung zwar „erkaufen“, dass er noch einige Monate bis zum Ablauf der Kündigungsfrist in der Wohnung bleiben darf, er kann aber nicht mehr verhindern, dass er ausziehen muss.

Schonfristzahlung – kann der Mieter die Kündigung „heilen“?

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann der Mieter die fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam machen, wenn er den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage ausgleicht. Die gesetzliche Möglichkeit der sogenannten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) besteht nur bei Wohnraummietverhältnissen.

Wichtig für Vermieter:

Die Schonfristzahlung wirkt grundsätzlich nur gegenüber der fristlosen Kündigung.
Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt.
Die Möglichkeit der Schonfristzahlung besteht nicht unbegrenzt wiederholt.

Gerade bei wiederholten Zahlungsproblemen ist eine differenzierte rechtliche Bewertung erforderlich.

Wenn der Mieter nicht auszieht: Räumungsklage in Bremen nach fristloser Kündigung

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, dürfen Sie den Mieter nicht selbst vor die Tür setzen. Maßnahmen wie der Austausch von Schlössern stellen eine so genannte „verbotene Eigenmacht“ dar und können schlimmstenfalls zu einer Strafanzeige für den Vermieter führen. Hier bleibt nur der gerichtliche Weg. Zuständig ist in der Regel das Amtsgericht am Ort der belegenen Wohnung, also das Amtsgericht Bremen.
Im Rahmen der Räumungsklage prüft das Gericht insbesondere:

Bestehen und Höhe des Mietrückstands
Ordnungsgemäßer Zugang der Kündigung
Einhaltung formaler Anforderungen

Fehler im Kündigungsschreiben können hier zu erheblichen Verzögerungen führen. Schlimmstenfalls führen formale Fehler dazu, dass die Klage abgewiesen wird und die Kündigung erneut erklärt werden muss.

Besonderheiten in der Praxis

In der anwaltlichen Praxis zeigen sich häufig folgende Problemfelder:

Unklare Zahlungszuordnungen
Verrechnung mit Kaution
Behauptete Mietminderungen
Nachträgliche Teilzahlungen
Fehler beim Zugang der Kündigung

Bereits kleine Formfehler können zur Unwirksamkeit führen und den Prozess verzögern.

Vertretung von Vermietern in Bremen

Ich vertrete Vermieter im gesamten Stadtgebiet Bremen sowie im Umland, insbesondere bei Kündigungen wegen Mietrückstands und anschließenden Räumungsklagen vor dem Amtsgericht Bremen und den umliegenden Amtsgerichten.
Ich vertrete Vermieter bei:

Prüfung und Ausspruch fristloser Kündigungen
Kombination fristloser und ordentlicher Kündigungen
Durchsetzung von Räumungsansprüchen
Geltendmachung von Zahlungsrückständen

Ziel ist eine rechtssichere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung unter Berücksichtigung der konkreten Situation.

Prüfung der Kündigung – Festpreisangebot

Vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung ist eine sorgfältige Prüfung sinnvoll. Fehler können dazu führen, dass eine Räumungsklage erheblich verzögert wird. Gerade bei Zahlungsrückständen ist schnelles und rechtssicheres Handeln entscheidend. Eine formale Fehler in der Kündigung mehrere Monate Zeitverlust bedeuten.

Um hier Klarheit zu schaffen, biete ich folgende Erstprüfung an:
Ich biete Vermietern daher eine rechtliche Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen im Rahmen einer Erstberatung zu einem pauschalen Festpreis von 119,00 € an.

Der Leistungsumfang umfasst:

Prüfung des Mietvertrags
rechtliche Bewertung der Kündigungsvoraussetzungen
Empfehlung zum weiteren Vorgehen
auf Wunsch Formulierung eines rechtssicheren Kündigungsschreibens

Sollte im Anschluss eine weitergehende Vertretung (z. B. Räumungsklage) gewünscht sein, wird die für die Prüfung gezahlte Vergütung gemäß den Regelungen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) angerechnet.

„Express-Prüfung“ innerhalb von 48 Stunden

Bei vollständiger Übermittlung der Unterlagen per E-Mail kann die Prüfung einschließlich Erstellung eines Kündigungsschreibens regelmäßig innerhalb von 48 Stunden (werktags) erfolgen. In der Regel ist in diesem Zeitrahmen auch eine telefonische Beratung möglich.