Kündigung wegen Vertragsverletzung in Bremen

Was kann man tun, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt?

Vermieter müssen erhebliche Störungen des Mietverhältnisses durch den Mieter nicht dauerhaft hinnehmen. Aber nicht jede Pflichtverletzung berechtigt sofort zur Kündigung des Mietvertrags. Ob eine Kündigung möglich ist, hängt von Art, Schwere und Dauer der Vertragsverletzung ab. Gerade bei wiederholten Verstößen ist eine rechtlich saubere Vorbereitung entscheidend.

Wann liegt eine kündigungsrelevante Vertragsverletzung vor?

Eine Kündigung kommt insbesondere in Betracht bei:

nachhaltigen Störungen des Hausfriedens
unerlaubter Untervermietung
vertragswidriger gewerblicher Nutzung
erheblicher Verwahrlosung der Wohnung
unerlaubten baulichen Veränderungen
wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Beleidigungen oder Bedrohungen gegenüber Vermieter oder Mitmietern

Entscheidend ist stets eine Gesamtabwägung des Einzelfalls.

Fristlose oder ordentliche Kündigung?

Je nach Schwere der Pflichtverletzung kommt in Betracht:

Fristlose Kündigung (§ 543 BGB; § 569 BGB)

Voraussetzung ist eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.
Typische Fälle:

massive und fortgesetzte Ruhestörungen
schwere Bedrohungen oder Straftaten
erhebliche Substanzgefährdung der Immobilie

Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB)

Bei weniger gravierenden, aber nachhaltigen Pflichtverstößen kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein, bei der eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss.

Beispiel:

wiederholte unpünktliche Mietzahlungen
dauerhafte Störungen trotz Abmahnung

Welche Kündigungsart im Einzelfall sinnvoll ist, bedarf einer sorgfältigen Prüfung.

Ist eine Abmahnung erforderlich?

In der Regel ist vor einer Kündigung wegen Vertragsverletzung eine Abmahnung erforderlich. Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern.

Sie muss:

den konkreten Verstoß benennen
zur Unterlassung auffordern
für den Wiederholungsfall die Kündigung androhen

Fehlt eine erforderliche Abmahnung, ist die Kündigung häufig unwirksam. Nur bei besonders schweren Pflichtverletzungen kann eine Abmahnung entbehrlich sein.

Besonderheiten bei Störungen des Hausfriedens

Bei Lärmbelästigungen oder Konflikten zwischen Mietern ist zu prüfen:

Dauer und Intensität der Störung
Uhrzeit und Häufigkeit
vorherige Beschwerden
Reaktion des Mieters auf Abmahnungen

Nicht jede einmalige Ruhestörung rechtfertigt eine Kündigung. Wiederholte und dokumentierte Verstöße können jedoch eine Beendigung des Mietverhältnisses tragen. Wenn sich Nachbarn oder andere Mieter gestört fühlen ist es sinnvoll, wenn diese helfen und ein Lärmtagebuch oder eine ähnliche Aufstellung führen, damit später konkrete Verstöße des Mieters angegeben werden können.

Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

Überlässt der Mieter die Wohnung ohne erforderliche Zustimmung Dritten, kann dies eine Vertragsverletzung darstellen.
Hier ist zu unterscheiden zwischen:

vollständiger Weitergabe der Wohnung
teilweiser Untervermietung
berechtigtem Anspruch auf Zustimmung
Gewinnerzielung durch die Untervermietung

Auch hier ist regelmäßig zunächst eine Abmahnung erforderlich.

Wenn der Mieter nicht auszieht

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, muss der Räumungsanspruch über eine Räumungsklage gerichtlich durchgesetzt werden. Eigenmächtige Maßnahmen wie der Austausch von Schlössern sind unzulässig und können rechtliche Konsequenzen haben.

Typische Fehlerquellen

In der Praxis führen insbesondere folgende Punkte zur Unwirksamkeit einer Kündigung:

fehlende oder unzureichende Abmahnung
unkonkrete Beschreibung des Pflichtverstoßes
fehlender Zugangsnachweis
unklare zeitliche Einordnung der Vorfälle
vorschnelle Kündigung ohne ausreichende Dokumentation

Eine sorgfältige Vorbereitung kann langwierige Prozesse vermeiden.

Vertretung von Vermietern bei Kündigungen wegen Vertragsverletzung in Bremen

Ich berate und vertrete Vermieter insbesondere bei:

Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen
rechtssicherer Formulierung von Abmahnungen
strategischer Vorbereitung der Kündigung
gerichtlicher Durchsetzung des Räumungsanspruchs
Abwehr von Einwendungen des Mieters

Ziel ist eine rechtlich belastbare und wirtschaftlich sinnvolle Lösung.

Rechtliche Erstprüfung – Festpreis

Vor Ausspruch einer Kündigung wegen Vertragsverletzung sollte geprüft werden:

Liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor?
Ist eine Abmahnung erforderlich oder entbehrlich?
Welche Kündigungsart ist rechtlich sinnvoll?
Wie sind die Erfolgsaussichten im Streitfall?

Ich biete hierfür eine strukturierte Erstprüfung zum Festpreis von 119,00 € an.
Die Vergütung wird gemäß den Vorgaben des RVG bei Mandatserteilung angerechnet.

Kontaktaufnahme

Wenn es zu wiederholten oder erheblichen Pflichtverletzungen im Mietverhältnis gekommen ist, empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche Einschätzung.
Sie können die Unterlagen per E-Mail übersenden oder das Kontaktformular nutzen.