Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses entstehen vor allem für Käufer durch Maklerprovisionen hohe zusätzliche Kosten. Aber  Käufer und Verkäufer sind nicht in jedem Fall verpflichtet, einem Makler eine Provision zu zahlen. Ein Provisionsanspruch kann entfallen, wenn der Makler formale Fehler bei der Gestaltung des Maklervertrags macht oder auch wenn der Makler gegen wichtige vertragliche Pflichten verstößt. In solchen Fällen müssen Sie häufig keine Provision zahlen oder können eine bereits gezahlte Provision zurückfordern.

Vor allem bei den folgenden Punkten kann es sich lohnen, genauer hinzuschauen:

Vertragsschluss – neue Regelungen für Verbraucher seit dem 23.12.2020!

Ein Anspruch auf eine Maklerprovision entsteht nur dann, wenn ein Maklervertrag geschlossen wird. Wenn Sie mit einem Makler keinen Vertrag geschlossen haben, dann hat der Makler auch nicht ohne weiteres einen Provisionsanspruch. Wenn Sie als Verbraucher eine Immobilie kaufen oder verkaufen, dann gilt seit dem 23.12.2020 eine besondere gesetzliche Regelung: Ein Maklervertrag kann in solchen Fällen nur noch in Textform abgeschlossen werden. Der Vertrag muss also immer schriftlich zum Beispiel per E-Mail oder als ausgedruckter Vertrag abgeschlossen werden. Ein so genannter „konkludenter“ Vertragsschluss, bei dem ein Vertrag bislang zum Beispiel angenommen wurde, wenn ein Kaufinteressent sich auf eine Zeitungsanzeige eines Makler gemeldet hat, kommt dagegen nicht mehr in Frage. In diesen Fällen ist der Maklervertrag unwirksam und der Makler hat keinen Anspruch auf eine Provision.

Widerruf

Wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde, dann kann Ihnen ein Widerrufsrecht zustehen. Ein gesetzliches Widerrufsrecht kommt vor allem in Frage, wenn der Maklervertrag im Fernabsatz (also über elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail) zustande gekommen ist oder wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen (also zum Beispiel bei Ihnen zu Hause oder bei einer Besichtigung der Immobilie) geschlossen wurde.

In solchen Fällen haben Kunden, die Verbraucher sind, die Möglichkeit, einen Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Diese Frist läuft aber nur dann, wenn der Makler Sie auch ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt hat. Der Makler muss Sie vor allem darüber aufklären, wie und wann Sie einen Widerruf erklären können und welche Folgen das hat. Außerdem muss er Ihnen diese Informationen auch so zur Verfügung stellen, dass Sie auch später nachlesen können, welche Widerrufsrechte Sie haben. Wenn der Makler Sie hier nicht korrekt oder nicht vollständig informiert, dann haben Sie die Möglichkeit, den Widerruf noch bis zu einem Jahr und 14 Tagen nach dem Vertragsschluss zu erklären. Der Makler verliert dann seinen Provisionsanspruch. Hier kann es sich also lohnen, die Widerrufsbelehrung genau anzusehen.

Verteilung der Provision – neue Regelungen für Verbraucher seit dem 23.12.2020!

Auch zur Verteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer sind am 23.12.2020 neue gesetzliche Regelungen in Kraft getreten. Durch diese Regelungen kann der Verkäufer die Provision nicht mehr ohne weiteres vollständig auf den Käufer abschieben. Hierzu gibt es folgende neue Regelungen:

Beauftragung durch beide Seiten

Wenn sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen Makler beauftragen, darf der Makler von beiden Seiten eine Provision nur in derselben Höhe fordern. Vereinbart der Makler also beispielsweise mit dem Verkäufer, dass er keine Provision zahlen muss, dann kann er auch von dem Käufer keine Provision verlangen. Falls er etwas anderes vertraglich vereinbart, dann ist dieser Vertrag unwirksam. Das bedeutet: Auch dann, wenn der Makler zum Beispiel mit dem Verkäufer vereinbart, dass er eine Provision von einem Prozent zahlen muss und er dann einen Vertrag mit dem Käufer schließt, der eine Provision von vier Prozent vorsieht, dann muss der Käufer im Ergebnis gar keine Provision zahlen, weil der Maklervertrag unwirksam ist.

Beauftragung durch den Verkäufer

In Fällen, in denen nur der Verkäufer einen Maklervertrag abschließt ist es seit dem 23.12.2020 nicht mehr möglich, die Provision vollständig auf den Käufer abzuwälzen. Hier darf maximal die Hälfte der Provision auf den Käufer verlagert werden. Als Käufer müssen Sie die Provision auch erst dann zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Anteil an den Makler gezahlt hat. So soll eine Umgehung der Regelung verhindert werden.

Unter welchen Voraussetzungen gelten die neuen Regelungen?

Die Regelungen gelten nur für Maklerverträge, die Sie im Zusammenhang mit dem Kauf von Wohnhäusern oder Eigentumswohnungen schließen. Außerdem gelten die Regelungen nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist. Die Regelungen gelten auch nur für Verträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen wurden. Wichtig: Hier kommt es nicht auf den Abschluss des Kaufvertrags, sondern auf den Abschluss des Maklervertrags an. Wenn Sie also ein Haus im Januar 2021 gekauft haben, den Maklervertrag aber schon vor dem 23.12.2020 geschlossen haben, gelten diese Regelungen noch nicht.

Vorsicht bei Maklerklauseln im Kaufvertrag 

Immobilienkaufverträge enthalten häufig so genannte Maklerklauseln, mit denen der Käufer bestätigt, dass ein Makler tätig war. Teilweise soll der Käufer sogar die Zahlung einer Provision versprechen. Solche Regelungen können in einem Streit mit dem Makler die Beweislage beeinträchtigen oder sogar dazu führen, dass ein eigenständiger Zahlungsanspruch entsteht. Dies kontrollieren wir gerne im Rahmen unserer Prüfung von Immobilienkaufverträgen.

Unser Angebot

Wir bieten für Fragen um die Maklerprovision bei Immobilienkäufer eine kostenfreie Ersteinschätzung an. Diese Leistung bieten wir bundesweit an. Wir geben Ihnen eine Einschätzung zu den Erfolgsaussichten und möglichen Kosten, die bei einem Rechtsstreit entstehen können. Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben prüfen wir auch gerne für Sie, ob diese die Kosten übernimmt. Melden Sie sich einfach per E-Mail und schildern Sie uns, was passiert ist oder verwenden Sie einfach das folgende Kontaktformular.

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